5 Rahsia Pengiraan Loan Perumahan yang Bank Takkan Beritahu Anda – Siap Sedia untuk Terkesima?

Outline

1. Rahsia Formula Kira DSR (Debt Service Ratio)
2. Kadar Faedah dan Caj Tersembunyi yang Memerangkap Peminjam
3. Kepentingan Profil Kredit yang Dikenali Sebagai CCRIS
4. Penilaian Hartanah yang Kerap Dipandang Remeh
5. Kesilapan Pemohon yang Menghantui Pembelian Rumah
6. Perbezaan Kelayakan Loan Berdasarkan Jenis Hartanah
7. Betapa Pentingnya Tempoh Pinjaman yang Sesuai
8. Cara Memperbaiki DSR dan Meningkatkan Kelayakan Pinjaman

1. Rahsia Formula Kira DSR (Debt Service Ratio)

Apabila bercakap tentang pinjaman perumahan, Debt Service Ratio (DSR) adalah salah satu metrik yang paling penting dalam proses kelulusan pinjaman. DSR merujuk kepada peratusan pendapatan bulanan anda yang digunakan untuk membayar hutang, termasuk pinjaman perumahan, kereta, dan kad kredit. Bank biasanya tidak akan memberitahu anda bahawa DSR ini adalah kunci untuk menentukan sama ada permohonan pinjaman anda akan diluluskan atau tidak.

Mereka menghadapi kesukaran untuk menjelaskan bahawa DSR adalah formula yang kompleks yang melibatkan lebih daripada sekadar pendapatan bulanan. Biasanya, bank akan menggunakan formula seperti ini untuk mengira DSR:

• DSR (%) = (Jumlah Ansuran Bulanan / Pendapatan Bulanan) × 100

Penting untuk mengetahui bahawa setiap bank mempunyai syarat DSR yang berbeza. Ada bank yang boleh meluluskan DSR sehingga 60%, sementara yang lain lebih ketat dengan menetapkan had kepada 40%. Ketidakpahaman tentang perbezaan ini boleh memberi kesan kepada kemampuan anda untuk membeli rumah.

Sebagai contoh, jika pendapatan bulanan anda adalah RM5,000 dan jumlah ansuran bulanan anda adalah RM2,000, maka DSR anda adalah:

[
DSR = \left( \frac{2000}{5000} \right) \times 100 = 40\%
]

Ini bercermin baik tetapi tidak semua bank menerima DSR sebanyak itu. Oleh kerana itu, penting untuk mengira DSR terlebih dahulu sebelum memohon pinjaman.

Dalam analisis yang lebih dalam, bank juga akan memperhitungkan perbelanjaan tetap lain anda seperti bil utiliti dan sebagainya sebelum menaikkan DSR anda. Ini adalah salah satu rahsia yang sering kali tidak diungkapkan oleh bank yang mana ia memberi impak yang besar kepada kelayakan anda.

Anda mungkin juga dapat memperbaiki DSR anda dengan mengurangkan perbelanjaan bulanan yang tidak perlu—seperti melanggan perkhidmatan hiburan yang mahal dan memperbaiki gaya hidup ke arah tabiat yang lebih berhemah.

Secara keseluruhan, memahami dan mengira DSR anda dengan cara yang tepat adalah langkah awal yang penting dalam proses pinjaman perumahan anda, dan ini adalah salah satu perkara yang sering diketepikan oleh peminjam.

2. Kadar Faedah dan Caj Tersembunyi yang Memerangkap Peminjam

Keputusan untuk mengambil pinjaman perumahan juga bergantung kepada kadar faedah yang ditawarkan oleh bank. Walaupun bank membuat promosi tentang kadar faedah yang rendah, terdapat pelbagai caj tersembunyi yang boleh meningkatkan kos keseluruhan pinjaman anda.

Kadar faedah boleh menjadi tetap atau berubah-ubah, dan ini adalah antara perkara yang sering kali tidak diterangkan dengan jelas. Kadar faedah tetap memberi kestabilan kepada anda, tetapi biasanya lebih tinggi pada awalnya berbanding kadar faedah berubah-ubah, yang boleh membuat anda tertanya-tanya tentang risiko di masa hadapan.

Berikut adalah beberapa caj tersembunyi yang biasanya tidak dipandang oleh pemohon:

• Biaya Pemprosesan: Caj untuk memproses permohonan pinjaman anda.
• Caj Penilaian: Bayaran untuk menilai nilai hartanah yang ingin dibeli.
• Caj Guaman: Laporan legal dan dokumen yang perlu disediakan oleh peguam.
• Insurans Takaful: Insuran rumah yang sering kali wajib.
• Caj Pembatalan Awal: Jika anda merancang untuk menyelesaikan pinjaman lebih awal.

Caj-caj ini boleh menambah ribuan ringgit kepada kos pinjaman anda tanpa disedari. Oleh itu, adalah sangat penting untuk membaca fine print dan bertanya kepada pegawai bank tentang sebarang caj tambahan sebelum menandatangani sebarang dokumen.

Menghitung semua kadar faedah dan caj tersebut membantu anda mendapatkan gambaran yang lebih lengkap tentang jumlah pembayaran bulanan anda. Sebaik sahaja anda memahami semua kos yang terlibat, anda dapat membuat keputusan yang lebih bijak mengenai pinjaman.

Untuk menunjukkan betapa pentingnya merancang dengan baik, berikut adalah contoh bagaimana caj tersembunyi boleh mempengaruhi jumlah pinjaman:

Apabila anda menjumlahkan semua ini, jumlah keseluruhan yang perlu anda bayar boleh menjadi jauh lebih besar daripada yang anda jangkakan. Oleh itu, salah satu rahsia yang bank jarang sebutkan adalah tentang cara mereka menetapkan kadar faedah dan caj lain yang menyumbang kepada kos keseluruhan pinjaman.

3. Kepentingan Profil Kredit yang Dikenali Sebagai CCRIS

Sebelum membuat keputusan untuk memohon pinjaman perumahan, anda perlu menyemak profil kredit anda yang dikenali sebagai CCRIS (Central Credit Reference Information System). CCRIS merupakan sistem yang menyimpan rekod kredit individu serta syarikat berkenaan dengan sejarah pembayaran hutang mereka.

Bank tidak selalu memberitahu anda bahawa CCRIS ini adalah salah satu faktor terbesar yang mempengaruhi keputusan kelulusan pinjaman. Sekiranya anda mempunyai rekod pembayaran yang buruk, ia mungkin menghalang anda daripada mendapatkan pinjaman yang sesuai.

Sistem CCRIS ini mengandungi pelbagai informasi, termasuk:

• Status pinjaman: Untuk semua jenis pinjaman yang pernah anda ambil.
• Jumlah tunggakan: Jika anda pernah mempunyai tunggakan, ia akan dipaparkan di situ.
• Sejarah pembayaran: Sama ada pembayaran anda dibuat tepat pada masanya.

Memastikan CCRIS anda berada dalam keadaan baik sangat penting. Jika terdapat sebarang kesilapan dalam rekod anda atau jika anda mempunyai tunggakan yang tidak diselesaikan, ia boleh memberi kesan kepada kelayakan pinjaman anda secara langsung.

Pemulihan Profil Kredit

Jika anda merasakan bahawa profil kredit anda tidak memuaskan, terdapat langkah-langkah yang boleh diambil untuk memperbaikinya:

1. Bayar Tunggakan: Selesaikan semua tunggakan yang ada.
2. Buat Pembayaran Tambahan: Jika boleh, buat pembayaran tambahan untuk mengurangkan baki pinjaman.
3. Hindari Hutang Baharu: Jauhi daripada mengambil pinjaman baru sehingga situasi kewangan anda stabil.
4. Dapatkan Nasihat Kewangan: Pertimbangkan untuk mendapatkan nasihat dari penasihat kewangan mengenai cara-cara untuk memperbaiki profil kredit anda.

Selain itu, anda dapat memohon penyata CCRIS anda secara percuma sekali setahun. Memastikan rekod ini sah akan memberi anda kelebihan dalam proses permohonan pinjaman perumahan.

Dengan pengetahuan tentang bagaimana CCRIS berfungsi, anda bukan sahaja boleh merancang langkah seterusnya tetapi juga meningkatkan peluang untuk mendapatkan pinjaman pada kadar yang lebih baik.

4. Penilaian Hartanah yang Kerap Dipandang Remeh

Ramai pemohon pinjaman perumahan yang mengabaikan penilaian hartanah sebagai satu langkah penting dalam proses pembelian rumah. Penilaian hartanah adalah proses di mana bank menilai nilai sebenar rumah yang ingin anda beli, dan ini menjadi salah satu faktor utama dalam kelulusan pinjaman.

Apa yang sering kali tidak diberitahu oleh bank adalah bahawa mereka hanya akan meluluskan pinjaman berdasarkan nilai pasaran hartanah tersebut, bukan harga yang anda bersedia bayar. Maka, jika nilai penilaian adalah lebih rendah daripada harga jualan, itu boleh menyebabkan masalah besar untuk anda.

Dalam dunia real estate, terdapat beberapa metode yang digunakan untuk melakukan penilaian hartanah:

• Perbandingan Pasaran: Menghimpunkan data harga rumah yang sama di kawasan berdekatan untuk menentukan nilai pasaran.
• Kos Penggantian: Mengira jumlah yang diperlukan untuk membina semula hartanah tersebut.
• Pendapatan: Jika hartanah tersebut merupakan pelaburan, ia juga boleh dinilai berdasarkan potensi pendapatan sewa.

Sudah tentu, jika penilaian hartanah bagi rumah yang anda ingin beli adalah lebih rendah daripada harga jualan, anda berisiko mendapatkan kelulusan pinjaman yang rendah atau tidak diluluskan langsung oleh bank.

Sebagai contoh, jika anda membeli rumah pada harga RM500,000 tetapi hasil penilaian hanya RM450,000, bank mungkin hanya bersedia memberikan pinjaman berdasarkan RM450,000 sahaja. Kesenjangan tersebut mungkin memerlukan anda untuk membayar wang tunai tambahan untuk menutupi perbezaan itu, dan ini boleh membebankan.

Agar tidak terperangkap dalam situasi ini, penting untuk melakukan penyelidikan terlebih dahulu tentang harga pasaran di kawasan sekeliling. Jika anda mendapati harga hartanah di kawasan tersebut melebihi jangkaan, maka lebih baik untuk bertanya kepada agen hartanah tentang penilaian yang dapat memberikan gambaran yang lebih tepat.

Sebelum anda membuat keputusan terakhir, berbincanglah dengan bank tentang nilai pasaran dan bagaimana ia mempengaruhi pinjaman anda. Keberatan bank untuk memberikan jumlah yang lebih tinggi dari nilai penilaian adalah satu lagi rahsia penting yang perlu diketahui oleh pemohon.

5. Kesilapan Pemohon yang Menghantui Pembelian Rumah

Dalam dunia pinjaman perumahan, terdapat pelbagai kesilapan yang sering dilakukan oleh pemohon yang boleh merugikan mereka dalam jangka panjang. Salah satu daripada kesilapan paling besar adalah tidak melakukan penyelidikan yang mencukupi sebelum membuat keputusan.

Kesilapan umum oleh pemohon termasuk:

1. Tidak Membuat Kira DSR: Mengabaikan faktor ini boleh menyebabkan permohonan ditolak.
2. Mengambil Kadar Faedah Terendah Sahaja: Kadang-kala, kadar faedah terendah tidak selalu memberikan penjimatan yang lebih baik jika caj dan kos lain tidak dipertimbangkan.
3. Mengabaikan Kos Tambahan: Pemohon sering terlupa tentang caj tambahan yang terlibat.
4. Kurangnya Maklumat Tentang Hartanah: Membuat pembelian tanpa melakukan penyelidikan tentang nilai pasaran dan kawasan sekitar.
5. Tidak Memperbaiki CCRIS: Mengabaikan rekod kredit yang mungkin mempengaruhi kelayakan pinjaman.

Seandainya anda melakukan setiap satu daripada kesilapan ini, ia bukan sahaja boleh menyebabkan pinjaman anda ditolak, tetapi juga memberi kesan yang lebih besar kepada kewangan peribadi anda pada masa akan datang.

Sebagai contoh, jika anda tidak memperbaiki profil kredit, ini boleh membuat anda lebih sukar untuk mendapatkan pinjaman untuk keperluan mendesak di masa hadapan. Ini pasti mempengaruhi kelayakan serta possibiliti anda untuk membeli rumah idaman.

Di samping itu, bukan semua orang tahu bahawa setiap kesilapan ini boleh dikaitkan dengan satu sama lain. DSR yang tinggi berpunca daripada perbelanjaan berlebihan, yang mungkin disebabkan oleh kehadiran beberapa pinjaman kecil. Kesemua ini seharusnya dipertimbangkan sebelum membuat keputusan.

Sebelum anda mencuba untuk mendapatkan pinjaman, tingkatkan kesedaran tentang semua aspek berkaitan peminjaman. Penting untuk membuat perancangan yang rapi, tidak hanya dari segi kewangan tetapi juga pemilihan hartanah yang sesuai.

Secara keseluruhannya, menyedari kesilapan yang boleh mengganggu proses peminjaman akan membantu anda berada selangkah lebih kehadapan dalam perjalanan untuk memiliki rumah sendiri.

6. Perbezaan Kelayakan Loan Berdasarkan Jenis Hartanah

Satu lagi aspek yang jarang dibicarakan oleh bank adalah bahawa kelayakan pinjaman anda boleh berbeza berdasarkan jenis hartanah yang anda pilih. Bank mempunyai kriteria tertentu dalam menilai risiko untuk jenis hartanah yang berbeza seperti rumah teres, apartment, atau komersil.

Sekiranya anda bercadang untuk membeli rumah, mungkin anda tidak menyedari kesan jenis hartanah pada kelayakan pinjaman. Misalnya, pembelian rumah teres atau banglo biasanya lebih mudah dibandingkan dengan apartment, terutama yang berada di kawasan terbengkalai.

Salah satu cara bank melakukan penilaian berbeza adalah dengan menganggap nilai pasaran hartanah tersebut. Terdapat beberapa faktor yang akan diambil kira, seperti:

• Lokasi: Hartanah di kawasan berkualiti tinggi membawa risiko yang lebih rendah kepada bank.
• Jenis Hartanah: Bank mungkin menetapkan syarat yang lebih ketat untuk hartanah yang lebih baru berbanding yang lebih lama.
• Permintaan Pasaran: Permintaan untuk jenis hartanah tertentu boleh mempengaruhi keputusan bank.

Sebagai contoh, jika anda ingin membeli rumah komersil sebagai pelaburan, bank mungkin mensyaratkan loan-to-value (LTV) ratio yang lebih rendah berbanding rumah kediaman, memandangkan risikonya yang lebih tinggi. Ini biasanya boleh membuat anda perlu menyediakan wang pendahuluan yang lebih substantial.

Ketumpatan penduduk dalam sesebuah kawasan juga memainkan peranan penting dalam menentukan nilai hartanah. Kawasan yang lebih maju dan terlintas banyak kemudahan sosial cenderung memberi nilai yang lebih tinggi kepada bank, menjadikan kelayakan anda lebih baik.

Untuk membuat anda berasa lebih yakin dalam proses ini, adalah bijak untuk berbincang dengan banyak bank tentang kelayakan pinjaman untuk pelbagai jenis hartanah. Perbandingan ini membolehkan anda berkembang untuk membuat pilihan yang lebih bijak bagi pelaburan dalam hartanah.

Akhirnya, pemahaman terhadap perbezaan kelayakan untuk jenis hartanah yang berbeza adalah penting untuk meminimakan risiko dan memaksimumkan potensi keuntungan dalam pelaburan perumahan anda.

7. Betapa Pentingnya Tempoh Pinjaman yang Sesuai

Ketika memilih pinjaman perumahan, tempoh pinjaman yang anda pilih adalah faktor penting yang tidak boleh diabaikan. Jumlah tahun yang anda pilih untuk membayar balik pinjaman ini boleh memberi kesan besar kepada pembayaran bulanan dan keseluruhan kos pinjaman.

Sebelum membuat keputusan, anda perlu tahu bahawa tempoh pinjaman yang lebih pendek seperti 15 tahun biasanya menawarkan kadar faedah yang lebih rendah, tetapi berbeza dengan pembayaran bulanan yang lebih tinggi. Manakala tempoh lebih panjang seperti 30 tahun boleh mengurangkan pembayaran bulanan tetapi biasanya kesuluruhannya akan lebih mahal akibat bunga yang dibayar pada jangka masa panjang.

Perbandingan Kelebihan dan Kekurangan

Satu perkara yang akan kaya di masa hadapan adalah bisa sebagai pelaburan. Dengan pinjaman jangka panjang, jika nilai hartanah meningkat, anda boleh menjual harta tersebut dengan keuntungan yang lebih besar.

Namun, salah satu rahsia yang tidak dinyatakan oleh bank adalah pentingnya diruwekan bila untuk membayar balik pinjaman. Jika kewangan anda bulanan membenarkan anda untuk membuat pembayaran tambahan pada tahun-tahun yang awal, ia boleh mengurangkan jumlah keseluruhan yang perlu dibayar.

Anda juga harus menimbang faedah penutupan awal yang diberi banc, sesetengah bank mungkin mengenakan caj penutupan awalan, yang mungkin akan membebankan anda jika anda merancang untuk menjual rumah dalam tempoh terdekat.

Oleh itu, penting untuk melakukan pengiraan dan menyemak berapa banyak faedah yang dapat disimpan jika anda memilih tempoh lebih pendek. Lihat potensi untuk menjimatkan ribu ringgit dalam keseluruhan pembelian rumah.

Saya mula sedar tentang perbezaan antara jangka masa satu pinjaman dengan melihat pelbagai simulasinya. Analisis ini menunjukkan bahawa pilihan tempoh pinjaman sangat kritikal dalam setiap keputusan yang anda buat dalam proses pembelian rumah.

8. Cara Memperbaiki DSR dan Meningkatkan Kelayakan Pinjaman

Memahami cara untuk mengecilkan DSR anda dan meningkatkan kelayakan pinjaman merupakan usaha yang penting untuk pembeli rumah. Keberkesanan dalam menunjukkan solvabiliti anda kepada bank boleh membawa kepada penawaran pinjaman yang lebih baik.

Berikut adalah beberapa langkah yang boleh diambil untuk memperbaiki DSR anda:

1. Kurangkan Hutang Tertunggak: Bayar hutang sedia ada seperti kad kredit dan pinjaman peribadi.
2. Tingkatkan Pendapatan Bulanan: Cari peluang untuk mendapatkan pendapatan tambahan. Peluang seperti melakukan kerja sambilan boleh memberi impak besar.
3. Mulakan Simpanan Kecemasan: Ini membantu anda mengelakkan mengambil pinjaman yang tidak perlu pada waktu kecemasan.
4. Jangan Ambil Pinjaman Baru: Sekiranya anda sudah mempunyai beberapa pinjaman, ia lebih baik untuk membayar yang existing terlebih dahulu.
5. Menjaga Gaya Hidup Berhemat: Kurangkan perbelanjaan harian sebagai langkah awal, untuk mengurangkan bebanan hutang.

Dengan jelas, langkah-langkah ini boleh mengubah cara bank melihat kelayakan anda. Ketahui bahawa walaupun ia mungkin memerlukan sedikit masa untuk menambah baik DSR, hasilnya pasti berbaloi.

Selain itu, memohon bantuan nasihat daripada perancang kewangan boleh menjadi pelaburan yang bijak dalam memperbaiki DSR anda. Mereka boleh memberikan panduan tentang cara untuk mengurus kewangan dan menyusun bajet yang efektif.

Sebagai tambahan, dan bagi memudahkan proses, anda juga boleh menggunakan alat pengiraan DSR yang banyak terdapat secara dalam talian. Ini memberikan perkiraan lebih tepat tentang posisi kewangan anda dan membantu anda merencanakan untuk masa depan yang lebih baik.

Dengan persediaan yang baik dan langkah yang betul, memperbaiki DSR adalah satu usaha yang dapat memberikan impak yang besar dalam mendapatkan kelayakan pinjaman perumahan yang lebih baik.

Soalan Lazim (FAQ)

1. Apakah yang dimaksudkan dengan DSR?

DSR atau Debt Service Ratio adalah peratusan daripada pendapatan bulanan anda yang digunakan untuk membayar ansuran hutang, termasuk pinjaman perumahan dan hutang lain.

2. Apakah caj tersembunyi yang perlu saya tonton ketika memohon pinjaman?

Caj tersembunyi mungkin termasuk biaya pemprosesan, caj penilaian, caj guaman, insurans takaful, dan caj pembatalan awal pinjaman.

3. Bagaimana saya boleh memperbaiki profil CCRIS saya?

Anda boleh memperbaiki CCRIS dengan membayar tunggakan, membuat pembayaran tambahan dan mengelakkan mengambil hutang baru sehingga situasi kewangan anda stabil.

4. Adakah semua bank mempunyai syarat DSR yang sama?

Tidak, setiap bank mempunyai kriteria DSR yang berbeza. Yang lebih penting adalah untuk memahami syarat bank tertentu sebelum memohon pinjaman.

5. Mengapa penilaian hartanah penting dalam proses peminjaman?

Penilaian hartanah akan ditentukan nilai sebenar hartanah yang anda ingin beli dan bank akan meluluskan pinjaman berdasarkan nilai ini, bukan harga yang anda bersedia bayar.

Kesimpulan

Dalam dunia pinjaman perumahan, pemahaman yang mendalam tentang rahsia dan proses pengiraan bantuan kewangan sangatlah penting. Dengan mengetahui faktor-faktor seperti DSR, caj tersembunyi, dan penilaian hartanah, anda dapat membuat keputusan yang lebih baik dan mendapatkan tawaran terbaik dari bank. Memastikan bahawa anda mempunyai strategi yang berkesan dalam menghadapi cabaran kewangan ini tidak hanya membantu anda memiliki rumah yang diidamkan, tetapi juga memastikan masa depan kewangan yang lebih stabil.