7 Rahsia Pengiraan Loan Perumahan yang Bank Tak Berani Anda Tahu!

Outline

1. Rahsia 1: Kadar Faedah Tersembunyi
2. Rahsia 2: Formula Pengiraan DSR yang Tidak Diketahui
3. Rahsia 3: Jenis Loan yang Kurang Dikenali
4. Rahsia 4: Impak CCR dan CTR dalam Kelayakan Anda
5. Rahsia 5: Pakej Insurans yang Dianggap Wajib
6. Rahsia 6: Peranan Skor Kredit dalam Kelayakan Loan
7. Rahsia 7: Kos Tersembunyi Dalam Pembelian Rumah
8. Rahsia 8: Bila Waktu Terbaik Untuk Memohon Loan?

1. Rahsia 1: Kadar Faedah Tersembunyi

Apabila kita bercakap tentang kadar faedah dalam pinjaman perumahan, kebanyakannya orang akan fokus pada angka yang ditawarkan oleh bank. Namun, terdapat kadar faedah tersembunyi yang mungkin tidak dinyatakan secara langsung kepada peminjam. Ini termasuk yuran pemprosesan, bayaran awal, dan pelbagai kos lain yang boleh menyebabkan harga pinjaman yang lebih tinggi daripada yang dijangkakan. Dalam hal ini, adalah penting untuk memahami bahawa kadar faedah tetap dan kadar faedah terapung mempunyai konsekuensi yang berbeza.

Kadar Faedah Tetap Vs. Kadar Faedah Terapung

• Kadar Faedah Tetap: Ini bermaksud kadar faedah anda tidak akan berubah sepanjang tempoh pinjaman. Ia memberikan kestabilan dan kepastian dalam pembiayaan.
• Kadar Faedah Terapung: Kadar faedah ini boleh naik atau turun mengikut pasaran. Walaupun ia mungkin kelihatan lebih rendah pada awalnya, ia juga boleh menjadi lebih tinggi dalam jangka masa panjang, menambahkan beban kewangan kepada peminjam.

Untuk mengelakkan kejutan pada masa depan, penting bagi anda untuk membandingkan *kadar faedah*** dari pelbagai bank dan membaca terma dan syarat dengan teliti. Jika perlu, dapatkan pengesahan secara bertulis mengenai sebarang kos yang mungkin tidak dinyatakan sebelum ini.

Berikut adalah senarai beberapa kos tambahan yang mungkin dikenakan:

• Yuran penyelesaian awal (early settlement charges)
• Yuran pemprosesan pinjaman
• Yuran guaman untuk dokumen pinjaman
• Yuran insurans dan perlindungan kewangan

Salah satu cara untuk memudahkan analisis anda adalah dengan menggunakan alat pengira pinjaman dalam talian. Ini akan membantu anda mendapat gambaran tentang apa yang perlu dibayar setiap bulan dan apa yang akan membebankan kewangan anda di masa depan.

Membangunkan atur cara keuangan anda akan membantu anda memahami betapa beratnya komitmen kewangan jangka panjang yang anda masukkan. Sentiasa berhati-hati dan jangan segan untuk bertanya kepada pegawai bank tentang sebarang keraguan.

2. Rahsia 2: Formula Pengiraan DSR yang Tidak Diketahui

Debt Service Ratio (DSR) adalah salah satu alat utama yang digunakan oleh bank untuk menentukan sama ada anda layak untuk mendapatkan pinjaman perumahan. Namun, ramai yang tidak menyedari cara mereka mengira DSR ini mungkin berbeza. DSR merujuk kepada peratusan pendapatan bulanan yang digunakan untuk membayar hutang. Setiap bank mungkin menggunakan pendekatan atau formula yang sedikit berbeza dalam mengira DSR anda.

Sebagai contoh, ada yang memasukkan hanya hutang tetap seperti pinjaman kereta, manakala ada yang juga akan mengambil kira bil-bil lain. Anda harus memahami formula DSR khusus untuk bank yang anda pilih. Berikut adalah cara umum pengiraan DSR:

Formula DSR

[
DSR = \frac{\text{Jumlah pembayaran hutang bulanan}}{\text{Pendapatan bulanan}} \times 100
]

Sekiranya DSR anda melebihi 60%, peluang untuk mendapatkan pinjaman mungkin menjadi sukar. Oleh itu, adalah penting untuk menilai dan jika perlu, mengurangkan hutang yang sedia ada sebelum memohon pinjaman.

Pengiraan Yang Perlu Ditekankan

1. Pendapatan Bulanan: Ini merangkumi semua sumber pendapatan termasuk gaji, bonus, dan hasil pelaburan.
2. Penyata Hutang: Ambil kira semua komitmen kewangan yang ada – termasuk kad kredit, pinjaman peribadi, dan lain-lain.
3. Perbelanjaan Bulanan: Ini termasuk belanja tetap dan perbelanjaan yang tidak tetap. Ini semua akan mempengaruhi kebolehan anda untuk membayar balik pinjaman.

Dengan memahami dan mengawal DSR anda, anda mudah untuk menambah nilai kelayakan pinjaman. Ketika anda merancang untuk memohon pinjaman, pertimbangkan untuk berbincang dengan pegawai bank untuk memahami pengiraan mereka dan mencuba untuk menurunkan DSR sebelum memohon.

3. Rahsia 3: Jenis Loan yang Kurang Dikenali

Di Malaysia, ada pelbagai jenis pinjaman perumahan yang mungkin tidak diketahui oleh peminjam. Kebanyakan orang mungkin hanya mengetahui loan konvensional dan loan Islamik, tetapi terdapat jenis lain yang mungkin sesuai dengan keperluan anda. Setiap jenis pinjaman mempunyai kelebihan dan kelemahan tersendiri.

Jenis Pinjaman Perumahan:

1. Pinjaman Konvensional: Pinjaman ini menawarkan kadar faedah tetap atau terapung dan merupakan yang paling umum.
2. Pinjaman Islamik: Menggunakan prinsip Shariah, pinjaman ini tidak mengenakan faedah tetapi menggunakan sistem buatan dan keuntungan.
3. Pinjaman Fleksibel: Tingkatkan fleksibiliti dalam pembayaran balik dan peminjam boleh membuat pembayaran tambahan tanpa penalti.
4. Loan DIBS (Developer Interest Bearing Scheme): Melibatkan pemaju membayar faedah selama tempoh pembinaan.

Keunggulan Jenis Pinjaman

Faktor yang perlu dipertimbangkan dalam memilih jenis pinjaman:

• Kepastian Kadar Faedah: Sekiranya anda ingin mengelakkan kenaikan kadar yang tidak menguntungkan, pinjaman tetap adalah pilihan baik.
• Permohonan Mudah: Pinjaman tertentu mungkin mempunyai proses kelulusan yang lebih cepat dan mudah.
• Manfaat Tambahan: Ada pinjaman menawarkan tawaran cashback atau alat pengurusan kewangan.

Ketahui juga tentang panggilan untuk menilai semula pinjaman apabila anda ingin memohon untuk secara semula. Anda mungkin kehabisan masa dan optimal sangat dapat membantu dalam merencana masa depan kewangan anda.

4. Rahsia 4: Impak CCR dan CTR dalam Kelayakan Anda

Salah satu elemen yang sering diabaikan dalam pengiraan kelayakan pinjaman adalah Credit Control Ratio (CCR) dan Credit Tolerance Ratio (CTR). Kedua-dua ini merupakan faktor penting yang mempengaruhi keputusan bank sama ada untuk meluluskan atau menolak permohonan pinjaman perumahan anda.

Apa itu CCR dan CTR?

• CCR: Mengukur total hutang anda berbanding pendapatan bulanan. Sekiranya CCR anda tinggi, ini menandakan risiko tinggi dari perspektif bank.
• CTR: Menilai sejauh mana komitmen kewangan anda berbanding pendapatan yang boleh diperoleh.

Kedua-dua faktor ini diukur oleh bank untuk memastikan peminjam boleh membayar semula pinjaman. Apabila CCR atau CTR anda melepasi ambang yang ditetapkan, ia berpotensi menyekat permohonan pinjaman perumahan anda.

Bagaimana Mengurangkan CCR dan CTR:

1. Kurangkan Hutang Sedia Ada: Memastikan pembayaran tepat pada masanya untuk mengelakkan kesan buruk dalam kredit.
2. Tingkatkan Pendapatan: Cari sumber pendapatan tambahan untuk meningkatkan ratio anda.
3. Kawalan Perbelanjaan: Pantau belanjawan untuk memastikan perbelanjaan tidak melampaui kemampuan anda.

Maklumat ini biasanya terdapat dalam laporan kredit yang boleh anda semak di agensi pemantauan kredit. Pastikan anda memantau dan mengawasi kadar ini agar tetap dalam kadar selamat kelayakan pinjaman!

5. Rahsia 5: Pakej Insurans yang Dianggap Wajib

Satu lagi faktor sering dipandang remeh tetapi sangat penting adalah insurans yang berkaitan dengan pinjaman perumahan. Bank sering kali memaksa pemohon untuk mengambil insurans sebagai syarat untuk mendapatkan pinjaman. Walau bagaimanapun, tidak semua insurans adalah sama. Memahami pilihan insurans anda adalah kunci untuk merancang kewangan yang lebih baik.

Jenis Insurans yang Perlu Diketahui

1. Insurans Pinjaman: Melindungi bank daripada default dan kerap dikehendaki.
2. Mortgage Reducing Term Assurance (MRTA): Insurans hayat yang mengurangkan bayaran perlindungan seiring dengan pengurangan hutang.
3. Fire and Theft Insurance: Melindungi hartanah daripada kerugian akibat kebakaran dan kecurian.

Penting untuk menilai keperluan insurans dan memilih pelan yang sesuai dengan keperluan anda. Beberapa bank mungkin menawarkan pakej bundling di mana insurans ditawarkan pada kadar yang lebih menguntungkan jika anda memilih untuk memohon melalui mereka.

Manfaat Mengambil Insurans:

• Melindungi Kewangan Keluarga: Sekiranya berlaku sebarang kejadian tidak diingini.
• Kemudahan dalam Permohonan Pinjaman: Memudahkan proses untuk melengkapkan syarat pinjaman.

Pilihlah insurans dengan teliti untuk memastikan anda tidak hanya terjebak dengan harga mahal tetapi tidak memberikan manfaat yang mencukupi. Sebaiknya bandingkan beberapa tawaran di pasaran sebelum membuat keputusan.

6. Rahsia 6: Peranan Skor Kredit dalam Kelayakan Loan

Skor kredit adalah nombor yang mencerminkan keadaan kewangan dan kelayakan anda. Bank tidak hanya menggunakan DSR tetapi juga skor kredit untuk menentukan sama ada anda layak untuk pinjaman. Ramai yang tidak menyedari bahawa skor ini dihasilkan berdasarkan pelbagai faktor.

Apa yang Dipertimbangkan dalam Skor Kredit?

1. Sejarah Pembayaran: Adakah anda membayar hutang tepat pada masanya?
2. Panjang Sejarah Kredit: Berapa lama anda telah mengendalikan kredit?
3. Kadar Penggunaan Kredit: Berapa banyak kredit yang telah digunakan berbanding jumlah keseluruhan yang ada?

Di Malaysia, agensi pemantauan kredit seperti CCRIS (Central Credit Reference Information System) dan CTOS (Credit Tip-Off Service) mengumpulkan informasi ini. Mereka membantu bank dalam penilaian kelayakan pemohon. Jika skor anda rendah, ia mungkin membawa kepada kadar faedah yang lebih tinggi atau malah penolakan permohonan pinjaman.

Mengelakkan Skor Kredit yang Rendah

1. Pembayaran Tepat Pada Masanya: Bayar bil dan hutang sebelum tarikh akhir.
2. Elakkan Mempunyai Terlalu Banyak Penggunaan Kredit: Cubalah untuk tidak menggunakan semua had kredit yang diberikan.
3. Semak Laporan Kredit Secara Berkala: Ini membolehkan anda mengesan dan membetulkan sebarang kesilapan.

Dengan menguruskan skor kredit secara positif, ia dapat meningkatkan kemungkinan mendapatkan pinjaman yang anda perlukan dan dalam keadaan yang lebih baik. Mungkin anda ingin mendapatkan bantuan dari penasihat kewangan jika merasa tidak pasti tentang langkah yang perlu diambil.

7. Rahsia 7: Kos Tersembunyi Dalam Pembelian Rumah

Ketika membeli rumah, kebanyakan orang hanya memikirkan tentang harga rumah dan bayaran bulanan pinjaman. Namun, terdapat kos tersembunyi yang mungkin membebankan peminjam, seperti:

• Yuran guaman
• Yuran pemprosesan
• Duti setem
• Kos penyelenggaraan

Memahami Kos Tersembunyi

Mengetahui dan merancang kos ini dapat membantu anda menilai dengan lebih baik kemampuan kewangan anda. Berikut adalah beberapa kos tersembunyi lain yang perlu diambil kira:

1. Insurans Rumah: Untuk melindungi harta anda.
2. Yuran Penilaian: Dikenakan untuk menilai nilai rumah.
3. Kos Perubahan: Jika anda merancang untuk merenovasi rumah, kos ini juga harus dipertimbangkan.

Sebelum membuat keputusan, buat anggaran lengkap yang merangkumi semua kos ini. Gunakan tabel untuk merangkumkan semua kos yang dijangka terlibat.

Dengan anggaran ini, anda akan lebih bersedia daripada segi kewangan untuk menghadapi pelbagai situasi yang tidak dijangka. Very important to ensure that all costs are aligned when calculating your overall financial responsibility.

8. Rahsia 8: Bila Waktu Terbaik Untuk Memohon Loan?

Mengetahui waktu yang tepat untuk memohon pinjaman perumahan adalah antara rahsia untuk mendapatkan tawaran terbaik. Walaupun terdapat faktor-faktor peribadi seperti pendapatan dan skor kredit, terdapat juga faktor luaran yang mungkin mempengaruhi waktu pemohonan anda.

Faktor yang Mempengaruhi Waktu Memohon:

1. Kadar Faedah Pasaran: Ikuti persaingan di antara bank dan ambil kesempatan daripada kadar faedah yang lebih rendah.
2. Kekosongan Pasaran Hartanah: Semasa pasaran sukar untuk dijual, ini saat yang baik untuk membeli.
3. Dasar Kerajaan: Kenal pasti jika terdapat sebarang insentif atau skim bantuan semasa.

Kalendar di Pasar Hartanah

Setiap tahun mungkin berbeza, tetapi secara umum, waktu di hujung tahun mungkin kurang kompetitif kerana banyak pemaju ingin “menutup buku” mereka. Adalah bijak untuk memohon dalam keadaan dimana penawaran lebih baik dan persaingan kurang.

Pastikan anda terus mengikuti berita ekonomi dan trend pasaran agar tidak ketinggalan. Jika perlu, dapatkan pandangan dari agen hartanah atau pakar kewangan untuk membantu meramalkan masa yang tepat untuk memilih memohon pinjaman.

FAQ

Q1: Apa itu DSR?

A1: DSR (Debt Service Ratio) adalah peratusan pendapatan bulanan yang digunakan untuk membayar hutang.

Q2: Kenapa saya perlu mengambil insurans untuk pinjaman perumahan?

A2: Insurans melindungi anda dan bank daripada risiko pembayaran yang default, memastikan keselamatan kewangan.

Q3: Bagaimana cara untuk meningkatkan skor kredit saya?

A3: Bayar hutang tepat pada masanya, pantau penggunaan kredit dan semak laporkan kredit secara berkala.

Q4: Apakah jenis pinjaman perumahan terbaik?

A4: Ia bergantung kepada kedudukan kewangan anda tetapi pinjaman Islamik dan konvensional adalah pilihan popular.

Q5: Apakah kos tersembunyi yang perlu saya perhatikan semasa membeli rumah?

A5: Yuran guaman, duti setem, insurans dan kos penyelenggaraan adalah antara yang perlu dipertimbangkan.

Kesimpulan

Pengiraan pinjaman perumahan adalah satu aspek yang memerlukan perhatian serius, terutama sekali dalam dunia finansial yang semakin mencabar. Dengan memahami dan mengetahui rahsia-rahsia yang berkaitan, anda tidak hanya akan menjadi permohon yang lebih mahir tetapi juga dapat merancang dengan lebih baik untuk masa depan kewangan anda.