7 Rahsia Perjanjian Pembinaan Rumah Anda – Jangan Tandatangan Sebelum Baca Ini! | RumahHQ

1. Apa Itu Perjanjian Pembinaan Rumah dan Mengapa Ia Penting?

Membina rumah adalah impian ramai, tetapi tanpa perjanjian pembinaan rumah yang jelas, impian itu boleh bertukar menjadi mimpi ngeri. Perjanjian ini adalah dokumen undang-undang yang mengikat antara pemilik rumah dan kontraktor, merangkumi segala aspek pembinaan dari mula hingga siap.

Kenapa Perjanjian Ini Kritikal?

• Melindungi hak kedua-dua pihak – Jika kontraktor gagal menyiapkan kerja, anda boleh merujuk kepada perjanjian.
• Menetapkan jangka masa dan kos – Elak dari “hidden costs” yang sering berlaku.
• Memastikan kualiti kerja – Spesifikasi bahan dan standard kerja mesti jelas.

Apa Berlaku Jika Tiada Perjanjian?

Ramai pemilik rumah terperangkap dalam situasi:

• Kontraktor melambatkan projek tanpa alasan.
• Tambahan bayaran tiba-tiba yang tidak dipersetujui.
• Kualiti bahan tidak seperti dijanjikan.

Jenis-Jenis Perjanjian Pembinaan

Apa Yang Perlu Ada dalam Perjanjian?

• Maklumat pihak terlibat (nama, alamat, butiran kontrak).
• Skop kerja lengkap (termasuk pelan arkitek).
• Tempoh penyiapan & penalti lewat.
• Pembayaran (jadual, deposit, progress payment).

Tanpa perjanjian bertulis, anda tiada bukti undang-undang jika berlaku pertikaian. Jangan bergantung pada janji lisan!

2. Komponen Utama dalam Perjanjian Pembinaan Rumah

Sebuah perjanjian pembinaan yang baik harus mengandungi semua elemen kritikal untuk memastikan tiada pihak yang dirugikan. Berikut adalah pecahan terperinci:

1. Butiran Pihak Terlibat

• Nama penuh & alamat pemilik dan kontraktor.
• Nombor pendaftaran kontraktor (pastikan sah dengan CIDB atau PKK).

2. Skop Kerja (Scope of Work)

Ini adalah bahagian paling penting kerana ia menentukan apa yang akan dibina. Contoh:

• Senarai kerja: Pondasi, dinding, bumbung, elektrik, paip.
• Spesifikasi bahan: Jenis simen, kayu, jubin, dll.

3. Jadual Pembayaran

Pembayaran biasanya berdasarkan tahap penyiapan:

1. Deposit (10-20%) – Semasa tandatangan kontrak.
2. Progress Payment – Setiap kali fasa selesai (contoh: 30% bila struktur siap).
3. Bayaran akhir (5-10%) – Selepas “practical completion” dan tiada defect.

4. Tempoh Masa & Penalti

• Tarikh mula & tarikh siap mesti jelas.
• Denda harian jika kontraktor lewat (contoh: RM200/hari).

5. Klausa Penyelesaian Pertikaian

• Mediasi – Penyelesaian secara rundingan.
• Mahkamah – Jika mediasi gagal, kes dibawa ke mahkamah.

6. Perlindungan terhadap Kecederaan & Kerosakan

• Insurans All-Risk – Melindungi kerosakan semasa pembinaan.
• Liabiliti pekerja – Kontraktor bertanggungjawab jika pekerja cedera.

7. Warrant & Defect Liability Period

• Biasanya 12-24 bulan selepas siap, di mana kontraktor mesti baiki kecacatan.

8. Force Majeure (Keadaan Di Luar Kawalan)

• Contoh: Bencana alam, perang, atau pandemik yang melambatkan projek.

Jika mana-mana komponen ini tiada, anda berisiko ditipu atau terlibat dalam dispute yang panjang!

3. Kesalahan Biasa dalam Perjanjian Pembinaan Rumah & Cara Elak

Membina rumah sepatutnya menggembirakan, tetapi ramai pemilik rumah terjebak dengan kesilapan fatal dalam perjanjian pembinaan. Mari kita bongkar kesilapan paling biasa dan cara mengelaknya!

1. Tidak Menyemak Latar Belakang Kontraktor

Ramai orang terlalu percaya dengan kontraktor tanpa:

• Memeriksa lesen CIDB/PKK.
• Merujuk projek sebelumnya atau testimoni pelanggan.
• Memastikan kontraktor mempunyai pengalaman dalam projek serupa.

Cara Elak:
✔️ Minta portfolio & rujuk pelanggan lama.
✔️ Semak status kontraktor di laman web CIDB atau Kementerian Kerja Raya (KKR).

2. Kontrak Tidak Spesifik Tentang Bahan & Kualiti

Kontraktor mungkin menulis “simen berkualiti” tetapi tidak nyatakan jenama. Ini membuka ruang untuk:

• Penggunaan bahan murah & rendah kualiti.
• Pertikaian bila pemilik rumah tidak berpuas hati.

Cara Elak:
✔️ Tulis jenama & spesifikasi tepat (contoh: Simen Lafarge 50kg, Jubin MML Tile Grade A).
✔️ Lampirkan gambar atau sampel bahan yang dipersetujui.

3. Jadual Pembayaran Tidak Jelas

• Ada kontraktor minta bayaran 50% awal, tetapi kerja lambat.
• Ada juga yang tidak menyatakan progress payment dengan jelas.

Cara Elak:
✔️ Gunakan jadual pembayaran berperingkat (contoh: 20% awal, 30% selepas struktur, 40% selepas atap, 10% akhir).
✔️ Jangan bayar penuh sebelum kerja selesai sepenuhnya!

4. Tiada Klausa Penalti untuk Kelewatan

Kontraktor mungkin sengaja melambatkan kerja jika tiada denda.

Cara Elak:
✔️ Masukkan klausa “Denda RMX/hari jika lewat dari tarikh perjanjian”.

5. Tidak Ada “Defect Liability Period”

Tanpa tempoh jaminan, kontraktor boleh lari selepas rumah siap, walaupun ada masalah seperti:

• Retak dinding.
• Kebocoran bumbung.

Cara Elak:
✔️ Pastikan ada klausa “24 bulan warranty untuk kecacatan”.

6. Tidak Melibatkan Peguam atau Pakar Undang-Undang

Ramai orang menandatangani kontrak tanpa baca atau faham sepenuhnya.

Cara Elak:
✔️ Upah peguam kontrak untuk semak sebelum tanda.
✔️ Gunakan khidmat jurukur bahan (QS) jika perlu.

7. Tiada Perlindungan Insurans

Jika berlaku kemalangan di tapak bina, siapa yang bertanggungjawab?

Cara Elak:
✔️ Pastikan kontraktor ada insurans liabiliti & all-risk.

8. Kontrak Lisan vs Bertulis

“Tak payah kontrak, saya orang amanah!” – Jangan percaya!

Cara Elak:
✔️ Semua perjanjian MESTI dalam bentuk bertulis & disaksikan.

4. Perbezaan Antara Kontraktor & Pemilik Rumah dalam Perjanjian

Dalam perjanjian pembinaan rumah, hak & tanggungjawab kontraktor dan pemilik berbeza. Mari kita bandingkan:

1. Tanggungjawab Kontraktor

• Menyiapkan kerja mengikut spesifikasi & pelan.
• Memastikan keselamatan pekerja & tapak bina.
• Membeli bahan yang dipersetujui.
• Mematuhi jadual waktu yang ditetapkan.

2. Tanggungjawab Pemilik Rumah

• Membayar mengikut jadual yang dipersetujui.
• Memberi akses penuh ke tapak bina.
• Memaklumkan sebarang perubahan design awal.

3. Hak Kontraktor

• Menerima bayaran tepat pada masanya.
• Menuntut bayaran tambahan jika ada perubahan kerja (variation order).
• Menghentikan kerja jika pemilik tidak membayar.

4. Hak Pemilik Rumah

• Memeriksa kualiti kerja pada setiap fasa.
• Menolak pembayaran jika kerja tidak memuaskan.
• Mengambil tindakan undang-undang jika kontraktor gagal penuhi syarat.

5. Klausa yang Sering Diperselisihkan

6. Cara Elak Konflik

✔️ Dokumentasikan semua perubahan melalui Surat Perubahan (Variation Order).
✔️ Ambil gambar progres pembinaan sebagai bukti.
✔️ Berbincang secara profesional, elak emosi.

7. Bila Perlu Libatkan Pihak Ketiga?

• Jika berlaku pertikaian serius, rujuk:
  • Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TPR).
  • Peguam atau mediator.

8. Kesimpulan Bahagian Ini

Kontraktor & pemilik rumah perlu bekerjasama, tetapi hak dan tanggungjawab mereka perlu jelas dalam kontrak untuk elak salah faham.

5. Prosedur Undang-Undang & Perlindungan Hak Anda

Membina rumah melibatkan pelaburan besar, jadi anda perlu tahu hak undang-undang anda sebagai pemilik rumah. Di Malaysia, beberapa akta penting melindungi anda:

1. Akta Kontrak 1950 (Akta 136)

• Asas semua perjanjian pembinaan rumah.
• Menetapkan syarat sah kontrak: Tawaran, penerimaan, balasan (consideration), niat untuk terikat.
• Jika kontraktor gagal penuhi syarat, anda boleh batalkan kontrak atau minta ganti rugi.

2. Akta Pemajuan Perumahan (HDA 1966)

• Hanya terpakai untuk projek perumahan komersial (bina rumah sendiri tidak termasuk).
• Memerlukan pemaju berdaftar dengan LPHS (Lembaga Pemaju Perumahan Swasta).
• Memastikan pemaju menyelesaikan projek mengikut jadual.

3. CIDB (Lembaga Pembangunan Industri Pembinaan)

• Kontraktor wajib berdaftar dengan CIDB untuk projek melebihi RM500,000.
• CIDB boleh membantu jika:
  • Kontraktor guna bahan tidak ikut spesifikasi.
  • Kontraktor tidak berlesen.

4. Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TPR)

• Untuk selesaikan pertikaian tanpa kos mahkamah tinggi.
• Had tuntutan: RM50,000.
• Proses cepat (dalam 60 hari).

5. Insurans Pembinaan (All-Risk Insurance)

• Wajib untuk projek besar.
• Melindungi daripada:
  • Kerosakan bahan binaan.
  • Kemalangan di tapak bina.

6. Klausa Force Majeure

• Melindungi kedua-dua pihak jika berlaku:
  • Bencana alam (banjir, gempa bumi).
  • Perang atau rusuhan.
  • Wabak (seperti COVID-19).

7. Jika Kontraktor Muflis atau Hilang

• Anda boleh lapor polis & failkan tuntutan mahkamah.
• Jika kontraktor berdaftar CIDB, mungkin ada jaminan prestasi (performance bond).

8. Cara Buat Aduan Rasmi

1. Dokumentasikan semua bukti (kontrak, gambar, surat-menyurat).
2. Hantar notis rasmi kepada kontraktor.
3. Aduan kepada CIDB/KKR jika kontraktor berlesen.
4. Failkan tuntutan di TPR/Mahkamah jika perlu.

6. Tips Merundingkan Terma Perjanjian yang Adil

Perjanjian pembinaan rumah boleh dirunding – jangan terima bulat-bulat! Berikut cara dapatkan terma terbaik:

1. Jangan Terburu-buru Tandatangan

• Baca setiap klausa dengan teliti.
• Minta penjelasan jika tidak faham.
• Bandingkan dengan kontraktor lain.

2. Minta Breakdown Kos Terperinci

• Elak kontraktor yang beri harga lump sum tanpa pecahan.
• Contoh pecahan baik:
  • Kerja tanah: RMXX,XXX
  • Struktur konkrit: RMXX,XXX
  • Pemasangan bumbung: RMXX,XXX

3. Tetapkan Tempoh Pembayaran Berperingkat

• Contoh struktur bayaran adil:

4. Masukkan Klausa “Liquidated Damages”

• Contoh: “Jika projek lewat 30 hari, kontraktor bayar RM200/hari sebagai ganti rugi.”

5. Minta Tempoh Warranti (Defect Liability Period)

• Minimum 12 bulan untuk baiki kecacatan.
• Pastikan kontraktor tandatangan Surat Pengesahan Siap (CPC) sebelum bayaran akhir.

6. Elak Kontraktor yang Tak Nak Tulis Spesifikasi Bahan

• Jika kontraktor kata: “Tak perlu tulis, nanti saya guna yang terbaik” – AWAS!

7. Bawa Peguam atau QS untuk Semak Kontrak

• Bayar RM500-RM1,000 untuk semakan peguam lebih baik daripada rugi puluhan ribu kemudian.

8. Sentiasa Ambil Gambar Progres Pembinaan

• Bukti visual penting jika berlaku pertikaian.

7. Contoh Kes Dispute Pembinaan Rumah di Malaysia

Kes 1: Kontraktor Hilang Setelah Terima Bayaran 50%

• Apa berlaku?
  • Pemilik bayar RM150,000 (50% deposit), tapi kontraktor hilang selepas kerja 20%.
• Penyelesaian?
  • Lapor polis (kes penipuan).
  • Tuntut melalui mahkamah, tetapi proses lambat.

Kes 2: Rumah Retak Selepas 6 Bulan

• Apa berlaku?
  • Kontraktor guna konkrit gred rendah, dinding retak selepas hujan.
• Penyelesaian?
  • Gunakan klausa warranty, paksa kontraktor baiki.
  • Jika kontraktor enggan, gunakan khidmat pihak ketiga & potong dari bayaran akhir.

Kes 3: Tambahan Kos Tidak Dinyatakan Awal

• Apa berlaku?
  • Kontraktor minta tambah RM30,000 untuk “kerja tambah” yang tidak dipersetujui.
• Penyelesaian?
  • Rujuk kontrak asal, jika tiada variation order, tidak perlu bayar.

Pelajaran dari Kes-Kes Ini:

✔️ Jangan bayar deposit terlalu besar.
✔️ Pastikan ada defect liability period.
✔️ Semua perubahan MESTI dalam tulisan.

8. Panduan Langkah Demi Langkah Menyemak Perjanjian

Sebelum tanda kontrak, ikut langkah ini:

Langkah 1: Semak Latar Belakang Kontraktor

• Google nama kontraktor + review.
• Semak lesen CIDB.

Langkah 2: Bandingkan dengan Kontrak Standard

• Contoh kontrak standard: PAM (Pertubuhan Arkitek Malaysia) Contract.

Langkah 3: Tandakan Klausa Penting

• Tempoh siap.
• Jadual bayaran.
• Spesifikasi bahan.

Langkah 4: Minta Penjelasan Klausa Tidak Jelas

• Contoh: “Apa maksud ‘kos tambahan mungkin dikenakan’?”

Langkah 5: Bawa Kepada Peguam

• Lebih baik bayar sedikit sekarang daripada rugi kemudian.

Langkah 6: Simpan Salinan Bertandatangan

• Simpan 2 salinan – satu untuk anda, satu untuk kontraktor.

Langkah 7: Ambil Gambar Sebelum, Semasa & Selepas

• Bukti visual penting jika berlaku dispute.

Langkah 8: Pastikan CPC (Certificate of Practical Completion) Ditandatangani

• Jangan lepaskan bayaran akhir sebelum dapat CPC.

FAQ (Soalan Lazim)

Q1: Bolehkah saya batalkan kontrak jika kontraktor lambat?
✅ Ya, jika ada klausa penalti kelewatan.

Q2: Apa yang perlu dilakukan jika kontraktor guna bahan murah?
✅ Hentikan pembayaran & minta ganti bahan seperti di kontrak.

Q3: Adakah kontrak lisan sah di Malaysia?
❌ Tidak, kontrak pembinaan rumah perlu bertulis untuk kuat di mahkamah.

Kesimpulan

Perjanjian pembinaan rumah adalah perisai perlindungan anda. Jangan tanda kontrak tanpa faham setiap perkara. Semak, runding, dokumentasi – baru elak masalah di kemudian hari.

Ingat: Lebih baik habiskan masa semak kontrak sekarang daripada ribut di kemudian hari! 🏡🔨