Adakah Berbaloi Untuk Markup Harga Belian Hartanah? Risiko & Implikasi.
1: Apa itu Pinjaman Markup dan Mengapa Ia Dilakukan?
Pinjaman markup merujuk kepada amalan meninggikan harga jualan hartanah untuk mendapatkan pinjaman yang lebih tinggi daripada bank. Ia melibatkan persetujuan antara pembeli dan penjual, di mana penjual akan mendapat harga hartanah yang diingini (tolak kos), manakala pembeli akan memohon pinjaman berdasarkan harga markup dan menerima sejumlah bayaran tunai setelah pinjaman diluluskan.
Terdapat beberapa sebab mengapa pembeli hartanah melakukan pinjaman markup:
- Mengelakkan bayaran pendahuluan: Peminjam pembeli rumah pertama dan kedua boleh mendapat pinjaman 100% dan tidak perlu membayar wang pendahuluan 10%.
- Mendapatkan wang tunai: Pelabur hartanah akan melakukan pinjaman markup untuk mengeluarkan wang dari bank bagi tujuan masing-masing, seperti pengubahsuaian atau pembelian lain.
- Rebat daripada pemaju: Bagi hartanah yang dijual oleh pemaju, sesetengah pemaju menawarkan rebat kepada pembeli. Pembeli akan memohon pinjaman berdasarkan harga dalam Perjanjian Jual Beli, dan setelah projek siap, pemaju akan mengembalikan lebihan jumlah kepada pembeli.
- Penjual terdesak: Pemilik hartanah yang terdesak mungkin akan menjual dengan harga yang lebih rendah. Pembeli boleh mendapat pinjaman berdasarkan nilai pasaran dan bukannya nilai yang melampau.
Walaupun pinjaman markup mungkin kelihatan menarik bagi sesetengah pembeli, ia sebenarnya melibatkan risiko dan kos tambahan yang perlu dipertimbangkan. Dalam bahagian seterusnya, kita akan meneroka proses pinjaman markup untuk hartanah baharu dan subsale.
bence balla schottner vFwjD8JLP4M unsplash scaled
2: Proses Pinjaman Markup untuk Hartanah Baharu dan Subsale
Proses pinjaman markup berbeza sedikit antara hartanah baharu yang sedang dibina dan hartanah subsale. Mari kita lihat dengan lebih terperinci:
Hartanah Baharu (Sedang Dibina)
- Pemaju menawarkan rebat, separa/lengkap perabot, pulangan tunai (“cashback”) atau diskaun kepada pembeli.
- Pembeli menandatangani perjanjian berasingan dengan pemaju yang menunjukkan tawaran ini. Ia tidak dinyatakan dalam Perjanjian Jual Beli.
- Pembeli memohon pinjaman berdasarkan harga dalam Perjanjian Jual Beli.
- Bank atau pembiaya akhir mungkin mengetahui tentang rebat atau pulangan tunai, dan akan menyesuaikan margin kewangan.
- Setelah projek siap, pemaju akan mengembalikan lebihan jumlah kepada pembeli.
Hartanah Subsale
- Penjual dan pembeli bersetuju untuk melakukan pinjaman markup, lazimnya atas cadangan ejen hartanah atau pembeli.
- Ejen hartanah bekerjasama dengan pegawai bank atau perunding pinjaman untuk memeriksa kelayakan pinjaman pembeli.
- Pegawai bank atau perunding pinjaman akan menyemak dengan penilai sama ada hartanah perlu ditambah harga sehingga nilai tertentu.
- Setelah penilai mengesahkan nilai hartanah, pegawai bank atau perunding pinjaman akan memohon pinjaman perumahan seperti permohonan biasa.
- Selain perjanjian jual beli normal, kedua-dua pihak akan melaksanakan perjanjian atau surat tambahan yang menyatakan harga pembelian sebenar dan obligasi masing-masing.
Perbandingan Proses Pinjaman Markup
| Aspek | Hartanah Baharu | Hartanah Subsale |
|---|---|---|
| Tawaran | Rebat, perabot, pulangan tunai, diskaun | Tiada |
| Perjanjian Tambahan | Ya, antara pembeli dan pemaju | Ya, antara pembeli dan penjual |
| Penglibatan Penilai | Tiada | Ya, untuk mengesahkan nilai markup |
| Penyesuaian Margin Kewangan | Ya, jika bank mengetahui tentang rebat/pulangan tunai | Ya, jika bank mengesyaki pinjaman markup |
Walaupun proses pinjaman markup mungkin kelihatan mudah, ia sebenarnya melibatkan risiko dan komplikasi yang perlu dipertimbangkan oleh pembeli. Dalam bahagian seterusnya, kita akan meneroka risiko dan komplikasi ini dengan lebih mendalam.
3: Risiko dan Komplikasi Pinjaman Markup
Pinjaman markup melibatkan beberapa risiko dan komplikasi yang perlu dipertimbangkan oleh pembeli sebelum membuat keputusan. Antara risiko dan komplikasi utama adalah:
1. Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT)
- Bagi hartanah subsale, CKHT dikenakan ke atas hartanah yang dijual dalam tempoh lima tahun pertama pembelian.
- Penjual perlu membayar CKHT berdasarkan jumlah pinjaman markup, walaupun harga sebenar hartanah mungkin lebih rendah.
Kadar CKHT mengikut kategori pembeli:
| Tempoh Pelupusan | Individu (Warganegara & PR) | Individu (Bukan warganegara & Warga Asing) | Syarikat |
|---|---|---|---|
| Tahun 1-3 | 30% | 30% | 30% |
| Tahun ke-4 | 20% | 30% | 20% |
| Tahun ke-5 | 15% | 30% | 15% |
| Tahun ke-6 dan ke atas | 0% (dikurangkan daripada 5%) | 10% | 10% |
2. Risiko Undang-undang
- Penjual tidak meneliti syarat yang dipersetujui, yang boleh mengakibatkan tindakan mahkamah.
- Peguam tidak melepaskan jumlah yang perlu dibayar kepada penjual, menyebabkan masalah lain.
- Bank boleh membatalkan permohonan pinjaman atau mengurangkan margin kewangan jika mereka mengetahui persetujuan markup.
- Bank mungkin memerlukan bukti wang pendahuluan 10% jika mereka mengesyaki senario pinjaman markup.
3. Tindakan Bank
- Jika bank mengetahui tentang markup, mereka berhak untuk membatalkan pinjaman dan mengambil tindakan undang-undang terhadap pembeli.
- Terdapat terma dalam Surat Tawaran bank yang menyatakan bahawa penilaian hartanah mestilah sama atau lebih tinggi daripada harga dalam Perjanjian Jual Beli.
- Jika hartanah dinilai pada harga lebih rendah, bank boleh membatalkan kemudahan atau mengubah pembiayaan yang ditawarkan.
Selain risiko dan komplikasi ini, pinjaman markup juga melibatkan kos tambahan yang perlu ditanggung oleh pembeli. Dalam bahagian seterusnya, kita akan melihat dengan lebih terperinci kos tambahan yang terlibat dalam pinjaman markup.
andrew schultz up7JYSyYa7k unsplash
4: Kos Tambahan Pinjaman Markup
Pinjaman markup melibatkan beberapa kos tambahan yang perlu ditanggung oleh pembeli. Kos ini termasuk:
1. Duti Setem
- Pembeli perlu membayar duti setem yang lebih tinggi untuk Memorandum Pindah Milik (MOT) dan perjanjian pinjaman.
- Duti setem dikira berdasarkan harga markup, walaupun harga sebenar hartanah mungkin lebih rendah.
2. Yuran Guaman
- Yuran guaman untuk perjanjian jual beli (SPA) dan dokumentasi pinjaman akan lebih tinggi kerana harga markup.
- Jika terdapat perjanjian tambahan antara pembeli dan penjual, ia juga akan melibatkan kos guaman tambahan.
3. Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT)
- Penjual mungkin perlu membayar CKHT yang lebih tinggi berdasarkan harga markup.
- CKHT dikenakan ke atas hartanah subsale yang dijual dalam tempoh lima tahun pertama pembelian.
4. Faedah Pinjaman
- Pembeli perlu membayar faedah ke atas jumlah pinjaman yang lebih tinggi disebabkan markup.
- Walaupun pembeli mungkin menerima wang tunai daripada pinjaman markup, mereka perlu membayar faedah tambahan dalam jangka masa panjang.
5. Lain-lain Kos
- Yuran penilaian hartanah mungkin lebih tinggi berdasarkan nilai markup.
- Jika terdapat perjanjian tambahan seperti surat kuasa wakil (PA) atau perjanjian bersama, ia akan melibatkan kos tambahan.
Contoh perbandingan kos antara pinjaman biasa dan pinjaman markup:
| Kos | Pinjaman Biasa | Pinjaman Markup |
|---|---|---|
| Harga Hartanah | RM500,000 | RM500,000 |
| Markup | – | RM150,000 (30%) |
| Jumlah Pinjaman | RM450,000 | RM585,000 |
| Duti Setem MOT | RM9,000 | RM13,500 |
| Duti Setem Pinjaman | RM2,250 | RM2,925 |
| Yuran Guaman SPA | RM5,000 | RM6,500 |
| Yuran Guaman Pinjaman | RM4,500 | RM6,000 |
| Yuran Penilaian | RM1,600 | RM1,900 |
Walaupun pembeli mungkin menerima wang tunai daripada pinjaman markup, mereka perlu mempertimbangkan kos tambahan ini dan impaknya terhadap kewangan jangka panjang. Dalam bahagian seterusnya, kita akan menganalisis sama ada pinjaman markup berbaloi dari segi kewangan.
5: Adakah Pinjaman Markup Berbaloi dari Segi Kewangan?
Walaupun pinjaman markup mungkin kelihatan menarik kerana pembeli boleh menerima wang tunai, ia sebenarnya melibatkan kos tambahan yang perlu dipertimbangkan. Mari kita lihat dua senario untuk memahami impak kewangan pinjaman markup.
Senario 1: Hartanah Subsale dengan Markup 30%
Andaian:
- Pembeli rumah pertama
- Hartanah berusia 10 tahun
- Markup merangkumi wang pendahuluan 10% dan pulangan tunai
| Aspek | Pinjaman Biasa | Pinjaman Markup | Perbezaan |
|---|---|---|---|
| Harga Hartanah | RM500,000 | RM500,000 | – |
| Markup | – | RM150,000 (30%) | – |
| Jumlah Pinjaman | RM450,000 | RM585,000 | RM135,000 |
| Tempoh Pinjaman | 30 tahun | 30 tahun | – |
| Kadar Faedah | 4.2% | 4.2% | – |
| Ansuran Bulanan | RM2,200.58 | RM2,860.75 | RM660.17 |
| Jumlah Bayaran Faedah | RM342,208.80 | RM444,870.17 | RM102,661.37 |
| Jumlah Kos Entri | RM26,950 | RM36,425 | RM9,475 |
Jumlah Pulangan Tunai = RM135,000 – (RM102,661.37 + RM9,475) = RM22,863.63
Senario 2: Hartanah Subsale dengan Markup 11%
Andaian:
- Pembeli rumah pertama
- Hartanah berusia 10 tahun
- Markup merangkumi sebahagian wang pendahuluan 10%
| Aspek | Pinjaman Biasa | Pinjaman Markup | Perbezaan |
|---|---|---|---|
| Harga Hartanah | RM500,000 | RM500,000 | – |
| Markup | – | RM56,000 (11%) | – |
| Jumlah Pinjaman | RM450,000 | RM500,400 | RM50,400 |
| Tempoh Pinjaman | 30 tahun | 30 tahun | – |
| Kadar Faedah | 4.2% | 4.2% |
Baiklah, saya akan menyambung ayat tersebut berdasarkan maklumat yang diberikan dalam artikel.
Kadar Faedah 4.2% 4.2% –
Ansuran Bulanan RM2,200.58 RM2,447.04 RM246.46
Jumlah Bayaran Faedah RM342,207.82 RM 380,535.10 RM38,327.28
Jadual di atas menunjukkan perbandingan antara pinjaman biasa dan pinjaman markup untuk hartanah subsale dengan markup 11%. Walaupun kadar faedah adalah sama iaitu 4.2%, ansuran bulanan dan jumlah bayaran faedah adalah lebih tinggi bagi pinjaman markup disebabkan jumlah pinjaman yang lebih besar.
Perbezaan ansuran bulanan antara kedua-dua senario adalah RM246.46, manakala perbezaan jumlah bayaran faedah sepanjang tempoh pinjaman 30 tahun adalah RM38,327.28. Ini menunjukkan bahawa walaupun pembeli mungkin mendapat pulangan tunai daripada pinjaman markup, mereka perlu membayar lebih dalam jangka masa panjang disebabkan faedah tambahan.
francesca tosolini w1RE0lBbREo unsplash scaled
6: Kesan Kenaikan Kadar Faedah terhadap Pinjaman Markup
Selain kos tambahan yang perlu ditanggung oleh pembeli, pinjaman markup juga terdedah kepada risiko kenaikan kadar faedah. Apabila Kadar Dasar Semalaman (OPR) dinaikkan oleh Bank Negara Malaysia, kadar faedah pinjaman perumahan juga akan meningkat.
Mari kita lihat contoh bagaimana kenaikan OPR mempengaruhi kadar faedah pinjaman perumahan bernilai RM500,000 dengan tempoh pinjaman 30 tahun:
| Kadar Faedah | Ansuran Bulanan | Jumlah Faedah (30 tahun) |
|---|---|---|
| 3% | RM2,108 | RM258,887 |
| Naik 1% | RM2,387 (+RM279) | RM359,347 (+RM100,460) |
| Naik 1.5% | RM2,533 (+RM425) | RM412,034 (+RM153,147) |
Berdasarkan jadual di atas, kenaikan kadar faedah sebanyak 1% akan meningkatkan ansuran bulanan sebanyak RM279, manakala jumlah faedah yang perlu dibayar sepanjang tempoh pinjaman 30 tahun akan meningkat sebanyak RM100,460. Jika kadar faedah meningkat sebanyak 1.5%, ansuran bulanan akan meningkat sebanyak RM425 dan jumlah faedah akan meningkat sebanyak RM153,147.
Bagi pinjaman markup, impak kenaikan kadar faedah adalah lebih ketara kerana jumlah pinjaman yang lebih tinggi. Oleh itu, pembeli perlu mempertimbangkan risiko kenaikan kadar faedah sebelum membuat keputusan untuk melakukan pinjaman markup.
Selain risiko kewangan, pinjaman markup juga mempunyai implikasi perundangan yang perlu difahami oleh pembeli dan penjual. Dalam bahagian seterusnya, kita akan meneroka aspek perundangan pinjaman markup di Malaysia.
7: Aspek Perundangan Pinjaman Markup di Malaysia
Menurut pakar undang-undang, Marilyn Teh dan Jean Yinn, pinjaman markup sebenarnya adalah tindakan yang menyalahi undang-undang di Malaysia. Pihak-pihak yang terlibat dalam urus niaga ini boleh dihukum kerana kesalahan penipuan atau bersubahat di bawah Kanun Keseksaan (Akta 574) jika mereka terbukti bersalah.
Teh menjelaskan, “Tindakan markup lazimnya dilakukan untuk membolehkan pembeli mendapatkan jumlah pinjaman yang lebih tinggi. Jika bank mengetahui tentang markup, bank berhak untuk membatalkan pinjaman dan mengambil tindakan undang-undang terhadap pembeli.”
Selain itu, terdapat terma penting dalam Surat Tawaran bank yang menyatakan bahawa penilaian hartanah mestilah sama atau lebih tinggi daripada harga pembelian yang dinyatakan dalam Perjanjian Jual Beli. Sekiranya hartanah dinilai pada harga yang lebih rendah daripada harga pembelian, bank mempunyai hak untuk membatalkan kemudahan atau untuk mengubah pembiayaan yang ditawarkan sesuai dengan nilai pasaran hartanah.
Yinn juga menekankan bahawa pembeli dan penjual harus mengetahui implikasi undang-undang pinjaman markup sebelum membuat keputusan. Mereka harus bersetuju siapa yang akan menanggung perbelanjaan yang lebih tinggi, seperti duti setem, yuran guaman, dan CKHT, yang timbul daripada pinjaman markup.
Memandangkan risiko kewangan dan perundangan yang terlibat, pakar hartanah dan kewangan menasihati pembeli supaya mengelakkan pinjaman markup dan mempertimbangkan alternatif lain. Dalam bahagian terakhir ini, kita akan meneroka alternatif kepada pinjaman markup dan nasihat pakar untuk bakal pembeli rumah.
francesca tosolini tHkJAMcO3QE unsplash scaled
8: Alternatif kepada Pinjaman Markup dan Nasihat Pakar
Pakar hartanah dan kewangan, seperti Matthew Chin dari Smart Choice Solution Sdn Bhd, menasihati pembeli supaya tidak melakukan pinjaman markup kerana ia melibatkan risiko yang tinggi dan kos tambahan yang ketara dalam jangka masa panjang.
Chin berkata, “Pembeli hartanah perlu mengetahui semua kos sebelum membuat keputusan. Jangan hanya mengikuti trend secara membuta tuli dan mendengar pendapat rakan-rakan mengenai kebaikan cara ini.”
Sebagai alternatif kepada pinjaman markup, bakal pembeli rumah boleh mempertimbangkan langkah-langkah berikut:
- Menabung untuk bayaran pendahuluan: Walaupun ia mungkin mengambil masa yang lebih lama, menabung untuk bayaran pendahuluan dapat mengurangkan jumlah pinjaman dan mengelakkan risiko pinjaman markup.
- Memilih hartanah yang mampu dimiliki: Pembeli harus memilih hartanah yang sesuai dengan bajet dan kemampuan kewangan mereka, tanpa perlu bergantung kepada pinjaman markup.
- Mendapatkan nasihat pakar: Sebelum membuat keputusan, pembeli harus mendapatkan nasihat daripada pakar hartanah, perunding pinjaman, dan peguam untuk memahami semua aspek pembelian hartanah dan pembiayaan.
- Melengkapkan diri dengan pengetahuan kewangan: Bakal pembeli rumah perlu memahami konsep penting seperti Nisbah Khidmat Hutang (DSR) dan bagaimana untuk membuat pinjaman perumahan berdasarkan kadar gaji mereka.
Kesimpulannya, walaupun pinjaman markup mungkin kelihatan menarik bagi sesetengah pembeli, ia sebenarnya melibatkan risiko kewangan dan perundangan yang tinggi. Pembeli harus mempertimbangkan semua faktor, termasuk kos tambahan, impak kenaikan kadar faedah, dan implikasi undang-undang sebelum membuat keputusan.
Dengan melengkapkan diri dengan pengetahuan yang diperlukan dan mendapatkan nasihat pakar, bakal pembeli rumah dapat membuat keputusan yang lebih bijak dan mengelakkan risiko yang tidak perlu dalam proses pembelian hartanah mereka.
