Nak Bina Rumah Kedai? Jom Tengok Panduan Lengkap Kos & Prosedur 2025 (Tak Sangka Ada Tip Ni!) | RumahHQ

1. Apa Itu Rumah Kedai & Kenapa Anda Perlu Tahu Prosedur 2025?

Rumah kedai, atau “shop house”, adalah gabungan kedai di tingkat bawah dan ruang kediaman/pejabat di tingkat atas. Ia popular di Malaysia kerana nilai komersial tinggi dan lokasi strategik.

Pada 2025, beberapa perubahan prosedur dan kos dikenakan oleh Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) seperti:

• Kenaikan harga bahan binaan akibat inflasi.
• Keperluan lesen lebih ketat untuk elak pembinaan haram.
• Garis panduan reka bentuk hijau untuk penjimatan tenaga.

Kenapa penting tahu sekarang?

• Jika anda lewat memohon lesen, projek boleh tertunda berbulan-bulan.
• Salah kira kos boleh menyebabkan pembiayaan tak cukup.
• Rumah kedai lama mungkin perlu naik taraf ikut peraturan baru.

Contoh:

“Di Pulau Pinang, rumah kedai 2 tingkat kini perlu ada sistem kitar semula air mengikut syarat MBPP 2025.”

Perbezaan rumah kedai vs bangunan komersial lain:

Tip Penting:

• Semak zon tanah dengan PBT sebelum beli lot.
• Rumah kedai di bandar lebih mahal tapi nilai sewa tinggi.

2. Senarai Kos Terkini Bina Rumah Kedai di Malaysia (2025)

Kos bina rumah kedai bergantung pada lokasi, bahan & saiz. Berikut anggaran kos per kaki persegi untuk 2025:

Breakdown kos lengkap:

1. Kos Tanah (jika belum ada lot): RM300k – RM1.5juta (bergantung lokasi).
2. Kos Binaan:
   • Struktur asas: RM150k – RM400k.
   • Sistem elektrik & paip: RM30k – RM80k.
   • Kemasan (lantai, dinding, siling): RM50k – RM150k.
3. Kos Lesen & Permit: RM10k – RM30k.

Faktor yang mempengaruhi kos:

• Bahan binaan: Simen, besi, bata.
• Upah buruh: Lebih mahal di bandar besar.
• Reka bentuk kompleks: Kos arkitek tambahan.

Contoh pengiraan:

Jika bangun rumah kedai 1,500 kps di KL dengan spesifikasi medium:
1,500 x RM400 = RM600,000 (tidak termasuk tanah).

Tip jimat:

• Beli bahan pukal untuk diskaun.
• Elak tukar design mid-construction (akan tambah kos).

3. Prosedur & Kelulusan PBT Yang Anda WAJIB Tahu

Proses bina rumah kedai banyak red tape, tapi wajib ikut untuk elak masalah.

Langkah-langkah utama:

1. Permohonan Lesen Pembinaan (dari PBT seperti DBKL/MBJB).
2. Kebenaran Merancang (jika projek besar).
3. Pelan Bangunan (diluluskan oleh arkitek berdaftar).
4. Pemeriksaan Tapak oleh PBT.
5. Permit Mulakan Kerja.

Dokumen diperlukan:

• Salinan geran tanah.
• Pelan bangunan lengkap.
• Surat perjanjian kontraktor.

Masalah biasa:

• Pelan ditolak jika tak ikut garis panduan PBT.
• Proses lambat jika dokumen tak lengkap.

Tempoh proses:

Tip:

• Upah perunding untuk bantu urusan dokumen.
• Check PBT website untuk senarai keperluan terkini.

4. Tip Jimat Kos Tapi Tak Kurang Kualiti

Nak bina rumah kedai tak semestinya mahal, jika tahu strategi jimat.

5 cara kurangkan kos tanpa kompromi kualiti:

1. Guna bahan tempatan (simen & bata Malaysia lebih murah).
2. Design ringkas (kurangkan struktur kompleks).
3. Pembelian group (beli bahan dengan kontraktor lain untuk diskaun).
4. Elak perubahan lewat (setiap perubahan design tambah kos).
5. Pilih kontraktor berpatutan (bandingkan 3-5 sebut harga).

Contoh penjimatan:

Jika ganti jubin import dengan jubin lokal, boleh jimat RM5-RM10 sekps.

Perbandingan kos bahan:

Peringatan:

• Jangan terlalu jimat pada struktur asas (asas lemah = risiko retak).
• Pilih kontraktor berpengalaman untuk elak kerja tak berkualiti.

5. Kesilapan Biasa Pemilik Rumah Kedai & Cara Elak

Ramai pemilik rumah kedai terbuat kesilapan yang akhirnya tambah kos & masa. Jom kenali 5 kesilapan utama dan cara elak:

1. Tak Check Zon Tanah Sebelum Beli
   • Sesetengah lot bukan untuk komersial, jadi tak boleh bina rumah kedai.
   • Penyelesaian: Semak dengan PBT atau peguam hartanah sebelum beli.
2. Tak Ada Pelan Kewangan Jelas
   • Kos overbudget kerana tak anggarkan kos tersembunyi (cth: yuran arkitek, permit).
   • Penyelesaian: Simpan 10-20% lebihan dari anggaran asal.
3. Pilih Kontraktor Harga Terendah Tanpa Research
   • Kontraktor murah mungkin guna bahan rendah kualiti atau tak ikut spesifikasi.
   • Penyelesaian:
     • Minta portfolio kerja lepas.
     • Check review & reputasi di Lembaga Kontraktor Malaysia (LKBM).
4. Tak Ambil Kira Keperluan Parking
   • PBT wajibkan parking cukup untuk pelanggan. Jika tak cukup, kena bayar yuran pembangunan.
   • Penyelesaian:
     • Rancang minimum 1 parking untuk setiap 500 kps.
     • Jika lot kecil, pertimbangkan parking bertingkat.
5. Design Tak Fungsional untuk Perniagaan
   • Contoh:
     • Tingkat bawah terlalu sempit untuk laluan pelanggan.
     • Tiada ruang stor untuk barang niaga.
   • Penyelesaian:
     • Rujuk pengurus kedai sedia ada untuk tips susun atur.
     • Gunakan arkitek yang ada pengalaman bina rumah kedai.

Kesimpulan:

“Lebih baik habiskan masa planning awal daripada menyesal kemudian!”

6. Contoh Reka Bentuk Rumah Kedai Moden & Fungsional

Reka bentuk rumah kedai bukan sekadar cantik, tapi perlu praktikal. Berikut trend 2025 yang boleh jadi inspirasi:

1. Konsep “Industrial Chic”

• Ciri-ciri:
  • Dinding exposed brick atau konkrit.
  • Tingkap floor-to-ceiling untuk cahaya semula jadi.
• Kelebihan:
  • Minimalis & mudah maintenance.
  • Sesuai untuk kafe atau studio kreatif.

2. Konsep “Green Shop House”

• Ciri-ciri:
  • Solar panel di bumbung.
  • Sistem kitar semula air hujan.
• Kelebihan:
  • Jimat bil elektrik & air.
  • Dapat insentif PBT untuk bangunan hijau.

3. Konsep “Mixed-Use Vertical”

• Ciri-ciri:
  • Tingkat bawah: Kedai runcit.
  • Tingkat 1: Office space.
  • Tingkat 2: Serviced apartment (untuk disewa).
• Kelebihan:
  • Pulangan pelaburan lebih tinggi (dapat dua sumber pendapatan).

Perbandingan Kos Design:

Tip Pilih Design:

• Sesuai dengan jenis perniagaan (cth: kedai makan perlukan dapur besar).
• Rujuk arkitek untuk optimasi ruang.

7. Panduan Memilih Kontraktor & Arkitek Yang Tepat

Kontraktor & arkitek adalah orang penting dalam projek bina rumah kedai. Tapi, macam mana nak pilih yang terbaik?

5 Kriteria Kontraktor Baik:

1. Berdaftar dengan LKBM (elak kontraktor haram).
2. Ada portfolio projek lepas (minta lihat rumah kedai siap).
3. Memberi jaminan kerja (minimum 12 bulan warranty).
4. Transparent dengan kos (tak ada hidden charges).
5. Komunikasi baik (cepat respon & jelas).

5 Kriteria Arkitek Baik:

1. Berlesen LAM (Lembaga Arkitek Malaysia).
2. Pengalaman dengan rumah kedai (bukan hanya rumah biasa).
3. Faham keperluan PBT (boleh bantu urusan permit).
4. Boleh rekabentuk ikut bajet.
5. Guna software 3D (supaya anda boleh bayang hasil akhir).

Senarai Semak Temuduga Kontraktor:

• “Boleh beri contoh sebut harga terperinci?”
• “Ada pengalaman bina rumah kedai di kawasan saya?”
• “Berapa lama tempoh siap projek sama saiz?”

Amaran:

Jangan bayar 100% deposit!

• Bayaran sepatutnya berperingkat (cth: 30% mula kerja, 40% tengah projek, 30% lepas siap).

8. Soalan Lazim (FAQ) & Sumber Bantuan Kewangan

FAQ Popular Tentang Bina Rumah Kedai:

1. Berapa lama masa untuk siapkan rumah kedai?

• 6-18 bulan, bergantung pada saiz & kerumitan.

2. Perlukan kebenaran jiran untuk bina?

• Ya, jika projek anda mempengaruhi struktur bangunan sebelah.

3. Boleh buat rumah kedai atas tanah sendiri?

• Boleh, jika tanah rezab komersial & dapat kelulusan PBT.

4. Apa beza rumah kedai dengan bangunan pejabat?

• Rumah kedai boleh gabung kedai & rumah, pejabat untuk kerja sahaja.

Bantuan Kewangan untuk Pembinaan:

• Bank: Pinjaman perniagaan atau hartanah komersial.
• Agen Kaunseling Kredit (AKPK): Bantu planning kewangan.
• Geran Kerajaan: Contohnya, Geran Usahawan Bumiputera.

Senarai Bank & Kadar Pinjaman (2025):

Kesimpulan

Bina rumah kedai bukan mudah, tapi berbaloi jika buat perancangan rapi.

Apa yang anda perlu ingat:
✔ Check PBT & zon tanah sebelum beli lot.
✔ Buat bajet realistik (lebihkan 10-20% untuk kos tak dijangka).
✔ Pilih kontraktor & arkitek berpengalaman.
✔ Design ikut keperlaan perniagaan (jangan ikut trend buta).

Kalau ikut panduan ini, insya-Allah projek anda lancar & menguntungkan! 🚀

Ada soalan lagi? Tanya di ruangan komen! 😊